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第八十一章 房产

永不下车 阳电 2123 2018.11.09 23:39

  人工智能将摧毁房价,这,毕竟还只是长远的趋势。

  和这种未来的趋势相比,联邦房地产市场的运行规则,才是方然对房产价格持悲观态度的直接原因。

  房屋,住宅,不动产,除极少数例外,价格一般来讲都不是由房屋本身,而是其地段、配套、学区和环境等因素综合决定,这些因素的权重,往往大于房屋本身的结构、年代、户型和装修情况,这很正常,毕竟房屋的价值,归根结底要体现在居住层面,深山老林里的豪宅,甚至城堡,标价一马克都无人问津,原因就在于此。

  但是这些支撑房屋居住价值的因素,一言蔽之,却是由近年来不断上涨的房屋价格来维持的,注定不可持续,不能长久。

  联邦,世界最大经济体,表面上是强大而繁荣的发达国家,城市建设与运营的经费,却大比例来自于土地出让的权益,政府卖出土地,用卖地筹集的资金建设、运营城市基础设施,为民众提供服务。

  在经济泡沫期,房价不断上涨,地价水涨船高,卖地的收入维持运营绰绰有余,像旧金山这样的繁华大城市,基础设施与服务的水平一直高位运行,反过来又支持了房价的继续增长。

  房价带来资金,资金维持服务,服务推高房价,表面上看,简直就是一个发展经济的绝妙循环。

  然而循环的关键,在于不断入场的持币买家,投入资金购买房产。

  这种博弈,一边是房产买家,一边是联邦政府,前者支付现金获得房产,后者则将卖地、税收等渠道抽取的资金投入基础设施与公共服务,进一步刺激房价,表面上构成了完美的循环,然而在基础设施与公共服务方面,参与者必然要求利润、甚或贪腐,这就让抽取的资金无法100%流回民众手中。

  卖房、卖地收取100亿马克,却只让民众赚回50亿马克,算一笔总账,这就相当于从民众手中抽取资金,购买房产的民众,总体上看,迟早会因入不敷出而耗尽现金流,无力继续维持这种循环。

  一旦抵达这样的临界点,联邦的房产市场,就会陷入绝境。

  道理很简单,民众购买房产,一次性支付了长达五十年、一百年的地价,然而这些资金在联邦政府手中,却只用来维持眼前、至多不过三五年内的基础设施建设运营和公共服务。

  眼前的基础设施和公共服务水平,名校,医院,治安,环境,是高昂房价的有力支撑,然而这些因素却无法维持五十年、一百年那样长久,更进一步,之所以有眼前令人羡慕的高水平,也只是由于政府大手大脚烧钱,把民众预支的五十年、一百年经费,在至多不过三五年的计划里消耗殆尽所致。

  民众购买房产,是一次性支付未来几十年、上百年的费用,服务机构拿到这笔钱,却只够维持未来短时间内的开销。

  一边是百年大计,一边却只顾眼前,这是现行制度下的根本矛盾。

  当然,经过和布朗教授的交流,方然也同意,联邦现行的制度还包括房产税,政府可以从这一块税收中获得资金,维持社会的运转。

  然而计入房产税,联邦的绝大部分房产,年化收益率都低于1.5%,即使不计通货膨胀,也要七十年才能收回成本;至于七十年后,房屋本身早已破败不堪,除非有建筑商肯出资拆迁、重建,否则价值会直接清零,相当于一笔钱以零利率存了七十年,整存零取,世上还有比这更糟糕的生意吗。

  甚至于,七十年后的世界,哪怕暂时还能正常运转,一栋栋遍布联邦大城市的高层建筑,又何尝还有拆迁补偿的价值:

  拆掉摇摇欲坠的三十层高楼,原地再建三十层的高楼么;

  如果还要给旧楼的房主们补偿相当于新房价值的巨款,开发商岂不是在义务劳动,他们肯吗。

  考虑到所有这些因素,联邦的房价,买家还能忍受的唯一“合理”的理由,就是期待未来房价的进一步上涨,否则,正如市盈率超过七十倍的股票,这些所谓的不动产,就是完全意义上的金融垃圾。

  在这样的规则之下,联邦的房产,价格只能有两条路,要么持续上涨,要么跌价到市盈率二十倍以内,除此以外,没有其他任何一种情形能长久维持,哪怕联邦政府强力干预,也注定无法持久。

  房价如果不调整到正常水平,那么,就必须一直上涨,否则无法用未来的价格预期来“填平”过低的回报率,但这样的上涨,又能持续到什么程度呢,即便名义价格一直在升高,绝大多数持有房产的民众也注定无法套现,并不是主观上不想、或者客观上不让套现,而是市场上根本就没有这么多的资金来接盘。

  要么一直涨,要么现原形,归根结底没有第三条路,而涨呢,又不可能没有上限。

  最终,天量的泡沫必然在危机中湮灭,正如联邦乃至全世界正在经历的,一场漫漫长夜般的经济寒冬。

  方然的推理,并不是一个人自娱自乐,过去几十年来的世界经济,联邦的不动产市场,基本验证了他的推测。

  唯一的变量,事实上来自于理想联盟的崩解,庞大的尸体,让西方世界得以续命,过去三十年来的列强不动产价格总体上一直在涨,也只是因为理想联盟等国家的尸体滋养。

  现如今,横财耗尽,资产价格也吹到了天文数字般的高位,失去支撑的经济迅速崩盘,也就是一种必然。

  在经济危机的海啸中,一开始,联邦政府还在尝试控盘。

  毕竟作为列强之一,拥有庞大的经济规模和军事实力,联邦的危机对策,总不外乎对外转嫁损失,国内的情形,暂时倒也还能控制。

  但是锁定房价,避免波动,这种操作则注定会失败。

  面对新一轮经济危机,早年间积累了天量泡沫,房价高企的联邦,一度使出了浑身解数,力图将严重虚高的房价彻底钉死,表面上,是力求稳定、不允许涨跌,其实大家心知肚明,暴涨之后就会是暴跌,所谓“钉死”房价,无非还是拒绝其调整到合理价位,拒绝房价下跌、泡沫消融而已。

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